수도권 주택 공급 기반 강화 방안｜용산 8000가구 미니 신도시｜서울 도심｜용산역 정비창｜2022년

정부가 서울의 인기 주거 지역인 용산에 8000가구 규모의 미니 신도시를 건설하고 재건축 제한을 완화하는 등 수도권 주택 공급 확대 계획을 밝혔습니다. 문재인 정부 들어 서울 도심에 대규모 주택 공급 계획을 발표한 것은 사실상 처음입니다.

▶ 수도권 주택 공급 기반 강화 방안 발표

-국토교통부는 6일 코레일의 서울 용산역 철도 정비창 부지에 주택 8000가구 등 향후 서울에 7만 가구를 공급하는 내용이 담긴 '수도권 주택 공급 기반 강화 방안'을 발표했습니다. 국토부는 그동안 지지부진했던 서울 도심 재개발 사업에 한국토지주택공사(LH)·서울주택도시공사(SH) 등 공기업을 참여시키고, 규제를 완화해 주택 4만 가구를 공급하겠다고 밝혔습니다. 정부는 이를 위해 저소득층 조합원(집주인)의 분담금이 부족할 경우 LH·SH가 대납하도록 하고, 중도금과 이주비 부담을 완화해 주기로 했습니다. 또 세입자에게 공공임대주택 입주를 보장해 주고, 영세 상인에게는 국비로 공공임대상가 등을 지어 제공키로 했습니다.

▶ 수도권 주택 공급 기반 강화 공급 방안과 물량

- 공급 방안과 물량은 ▲정비사업 활성화 4만호 ▲유휴공간 정비 및 재활용 1만5000호 ▲서울 도심 내 유휴부지 추가 확보 1만5000호 등입니다.

▶ 수도권 주택 공급 기반 강화 방안 정책 평가

- 심교언 건국대 교수는 “실제 공급이 얼마나 늘어날 수 있을지 지켜봐야겠지만, 그동안 수요 억제 위주의 부동산 정책을 펴왔던 정부가 서울 도심에 대규모 공급 대책을 내놓은 것은 긍정적인 신호”라고 평가했습니다.
이날 공개된 수도권 주택공급 확대 방안에는 문재인 정부가 지금까지 금기시하던 규제 완화나 도심 내 핵심 입지 개발 사업이 상당수 포함됐습니다. 지금껏 “서울 주택 공급은 충분하다”며 수요만 옥죄던 상황과는 상반되는 모습입니다. 특히 8000가구 규모 용산 미니 신도시나 재개발 사업지 분양가 상한제 면제 조치는 파격적이라는 평가입니다.

▶ 분양가 상한제 면제 

- 정부는 ‘주택공급활성화지구’라는 제도를 신설하고, 지정된 사업지는 분양가 상한제를 면제해 줍니다. 다만, 이 혜택을 받으려면 새로 짓는 아파트 중 조합원 물량을 제외한 일반 분양 물량의 50% 이상을 공적 임대주택(공공임대·공공지원민간임대)으로 제공해야 합니다. 대신 정부와 서울시는 더 많은 주택을 지을 수 있도록 건축 규제를 완화해 수익성을 보전해줍니다. 국토부 관계자는 “조합 내부 갈등이나 복잡한 행정 절차 때문에 사업 속도를 못 내는 조합들을 지원해 도심 내 주택을 늘리려는 취지”라고 설명했습니다. 그러나 이번 대책에는 서울 강남권 등에서 추진 중인 대규모 아파트의 재건축 사업 관련 내용은 포함되지 않았습니다.

▶ 용산 8000가구 미니 신도시 

- 용산 정비창 부지(51만㎡·약 15만4000평)는 과거 용산국제업무지구 사업에 포함됐던 곳으로, 서부이촌동 일대까지 묶어 56만6800㎡(약 17만평)의 땅에 5000여 가구 최고급 주택을 조성할 예정이었지만, 자금난 등으로 2013년 사업이 백지화 되었던적이 있습니다. 이번에 정부가 내놓은 계획에 따르면, 과거보다 3000가구 늘어난 8000가구의 주택이 들어서게 되며, 일부 오피스텔을 제외하면 대부분 아파트를 짓게 될 예정입니다. 이 중 5000~6000가구는 일반 분양, 나머지 2000~3000가구는 임대주택으로 공급될 계획입니다.
▶ 용산 8000가구 미니 신도시 개발 전망

- 용산 정비창 도시개발사업은 내년 말 구역 지정, 2023년 말 사업 승인을 거쳐 이르면 2024년 분양이 가능할 전망입니다.

▶ 용산 미니 신도시 평가

- 이번 공급 대책을 기존 대책들과 비교했을 때 가장 큰 차이점은 서울 도심 내에 8000가구 규모로 짓는 용산 ‘미니 신도시’입니다. 서울 시내에서 가장 인기 있는 주거지역으로 꼽히는 용산에 8000가구 중 임대주택을 제외하고 최대 6000가구 정도가 일반에 분양되게 되기 때문입니다. 서울시내에서 6000가구는 적지 않은 규모입니다. 지금까지 전국에서 사업이 마무리된 재건축 단지 중 가장 규모가 큰 송파구 가락동 ‘헬리오시티’의 경우, 전체 가구 수는 9510가구지만 이 중 조합원 분을 제외한 일반 분양은 1558가구에 불과했습니다. ‘단군 이래 최대 재건축’인 강동구 둔촌동 ‘둔촌주공’도 일반 분양은 4700가구 정도로 예상됩니다. 하지만 용산 미니 신도시 하나만으로 강남 최대 재건축 단지 두 개에 맞먹는 주택 순증 효과를 거둘 수 있는 셈입니다.
다만, 용산이 가진 상징성과 잠재가치를 고려할 때 획일화된 주택을 짓는다면 도시의 가치를 떨어뜨릴 수 있다는 지적이 나왔습니다. 국가건축정책위원장을 역임한 제해성 아주대 명예교수는 “용산 같은 도심에 주택을 늘리는 것은 여러모로 바람직한 일이지만, 땅의 가치에 걸맞은 다양한 주택이 들어설 수 있도록 압축·고밀 개발을 해야 할 것”이라고 말했습니다.

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