계속되는 코로나 여파로 인한 부동산 침체｜부동산 빙하기｜시중 은행 자금 경색｜

진정세에 접어드는 드는듯했지만, 이태원발 클럽감염으로 인하여 신종 코로나바이러스감염증(코로나19) 사태가 재확산할 조짐을 보이면서 부동산 시장에도 적잖은 영향을 줄 것으로 보입니다. 부동산 시장은 이미 지난 2월부터 시작된 코로나19 확산의 영향으로 조정기를 거치고 있던 중이었습니다. 

▶ 회복 조짐을 보이던 부동산 시장

- 정부는 지난 6일 서울 용산구 철도정비창 개발 등을 골자로 한 주택공급대책을 발표했습니다. 공급대책의 각론에 대한 평가는 엇갈렸지만 규제 중심의 정책을 이어왔던 정부가 오랜만에 공급대책을 발표하며 시장이 활기를 띠었습니다. 당시 나흘간 신규 확진자가 발생하지 않고, 황금연휴를 맞아 강남 고가 재건축 단지를 중심으로 호가도 오르기 시작한 시점이었습니다. 부동산 시장의 변화 조짐이 보였던 바로 이날 서울 용산구 이태원 클럽에 방문했던 남성이 신규확진자가 되며, 이태원 클럽 접촉자들의 확진수는 불과 며칠 만에 급격히 늘었습니다.

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▶ 코로나19 확산과 부동산 시장
코로나19 재확산과 함께 부동산 시장도 그 여파를 염려해야 할 상황이 됐습니다. 코로나19 1차 확산기 부동산 시장 동향을 살펴보면 2차 확산기 부동산 시장의 분위기를 미루어 짐작할 수 있는데, 코로나19 사태 초반에는 ‘사회적 거리 두기’ 분위기 속에서 서로 매물을 보여주기조차 어려웠던 상황이었습니다. 이 기간 정부 부동산 규제 여파로 강남에 이어 마용성(마포·용산·성동), 노도강(노원·도봉·강북), 수용성(수원·용인·성남) 등의 매매가격이 순차적으로 올랐다가 떨어졌지만, 전반적인 거래량은 급격히 줄었습니다.

▶ 코로나19 여파로 인한 부동산 시장
- 서울부동산광장에 따르면 서울지역 아파트 매매는 지난 2월 8288건(이하 계약일 기준)이었다가 3월에는 4410건으로 반 토막이 난 상황입니다. 이어 지난달은 2049건으로 감소했습니다. 경기 지역은 지난 2월만 해도 풍선효과의 영향으로 아파트 거래량이 역대 최대인 3만1964건에 달했지만, 정부의 후속 규제와 코로나19의 영향이 복합적으로 작용해 3월 거래량은 1만 6505건으로 절반 가까이 줄었습니다. 그후 4월 거래량도 9553건으로 감소했습니다.

▶ 2차 확산으로 인한 부동산 침체기
- 2차 확산이 본격화하면 다시 한번 거래가 얼어붙을 수 있을것이라는 예측이 나오고 있습니다. 정부가 방역체제를 생활 속 거리 두기로 전환하면서 한때 일각에서는 시장이 활성화될거란 기대도 높았지만, 2차 확산이 본격화됨에 따라 사회적으로 경계심이 높아지고 있어 다시 침체기에 빠질것이라는 예측입니다. 양지영 R&C연구소장은 “정부가 규제를 계속하는 상황에서 2차 확산세가 본격화하면 거래가 계속 위축될 것”이라며 “매수자 입장에서는 코로나19 사태가 재확산될 것이라는 불안감 때문에 매수의지가 꺾여 조정기가 길어질 수 있다”고 전했습니다.
▶ 2차 확산으로 인한 도시정비사업의 차질
- 대면 접촉이 어려워지면 재건축·재개발 등의 도시정비사업도 차질이 불가피한 상황입니다. 서울 서초구 신동아아파트 발전위원회는 지난 10일 인천시 서구 왕길동의 한 공터에서 신동아아파트 조합장과 감사의 해임을 위한 임시 총회를 개최하였는데, 신동아아파트 조합원들이 차량에 탑승한 채 총회에 참가했고, 차량을 이용하지 못하는 조합원들은 별도의 장소에 모였습니다. 코로나19 사태로 총회 개최가 어려워지자 여러 조합이 차량을 이용한 ‘드라이브인’ 방식 등을 도입했는데, 코로나19 사태가 재확산하며 다시 이 방식을 도입하기 시작한 것입니다.

▶ 부동산 가격 하락 전망
- 코로나19가 확산세가 일단 진정돼도 실물경제가 타격을 입으며 부동산 시장 전반에 큰 영향을 줄 것이라는 지적도 꾸준히 나오고 있습니다. 시장도 현 상황을 2008년 글로벌 금융위기 때와 비교하며 부동산에 미칠 영향을 지켜보고 있는 상황입니다. 장재현 리얼투데이 리서치본부장은 “경기침체와 규제, 코로나19로 3가지 악재가 겹친 상황에서 급매 중심으로만 매물이 소화되면서 가격이 내려갈 가능성이 크다”며 “일부에서는 집값이 대출금보다 떨어지는 상황이 벌어져 어려움을 겪을 수 있다”고 분석했습니다. 매매가격 하락은 제한적일 가능성이 커보입니다. 앞서 코로나19 1차 확산기에는 매매가격이 꾸준히 내려갔었습니다. 서울 지역 아파트 매매가격은 최근 6주 이상 하락했는데 정부 부동산규제의 영향도 있었지만 본질적으로는 코로나19로 인한 매물 부족과 경기침체가 원인으로 분석됩니다. 또한 앞으로도 당장 시장에 나오는 매물이 획기적으로 늘어날 가능성은 적어질것으로 예측됩니다. 여기에 2분기 국내 경제에 미칠 영향이 가시화하면 연말쯤에는 시장이 급격히 얼어붙을 수 있다는 예측도 제기되는 상황입니다. 이런 상황에서 코로나19 2차 확산이 본격화하면 큰 타격이 불가피할 것으로 보일 전망입니다.

▶ 시중은행의 주택담보대출 
- 8일 금융권에 따르면 KB국민·신한을 비롯한 5대 시중은행의 주택담보대출 잔액은 4월 말 기준 448조7894억 원으로 전월 말보다 4조5905억원 늘었습니다. 특히 주택담보대출 증가액은 코로나19 사태가 본격화 된 3월 4조 6088억 원으로 급격한 증가세를 나타냈습니다. 증가규모가 1월 1조 2557억원, 2월에 9564억원과 비교했을 때 3월 이후 큰 폭 상승한것 입니다. 

▶ 시중은행의 연체규모 증가
- 최근 부동산시장이 급격한 침체를 보이고 있어 은행들의 고민도 깊어졌다. 부동산 거래량 감소가 장기화 될 경우, 원리금 상황이 버거워진 차주가 자산매각 기회를 상실할 우려가 커져 대출 연체규모가 늘어날 가능성이 높아지기 때문입니다. 부동산 114 기준으로 4월 서울·경기 지역의 거래건수가 급감했고, 2월 3만8593건을 기록했던 아파트 매매건수가 4월 1만113건으로 급감한 상황입니다. 통상적으로 부동산 시장 호조가 기반이 되면 충분한 대출 공급이 이뤄지게 돼, 국내 은행들도 가계나 중소기업 여신의 건전성을 유지할 여력이 크게 됩니다.  
▶ 2차감염 여파로 인한 시중은행의 대처 전망
- 업계는 향후 부동산 시장 침체 여부에 따라 은행들의 이익을 결정짓는 변수가 될 수 있다고 주장했습니다. 키움증권 한 연구원은 “부동산금융 중심의 은행 시스템을 갖고 있는 여건에서 부동산 시장 침체가 장기화되면 대손비용 증가와 더불어 담보가치 하락으로 인해 은행의 신용창출 능력이 크게 약화될 수 있다”고 말했습니다.

▶ 부동산 리스크 관리 필요

- 해외 부동산 펀드 규모가 4월 말 순자산 기준 58조 원을 넘어설 정도로 급팽창한 상황속에서, 코로나19여파로 인한 경기침체 영향으로 해외 부동산 가격 하락은 상당 기간 불가피하기 때문에 해외 부동산 투자리스크(위험) 관리를 강화할 필요가 있다는 지적도 제기됐습니다.

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